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Claves para la inversión inmobiliaria

14 mayo, 2012

Seguridad, solidez, durabilidad, son algunos de los adjetivos que habitualmente se asocian en el decir cotidiano con la inversión inmobiliaria. La inversión en “ladrillos”, como también se suele llamar a este particular segmento en donde colocar ahorros y capital, fue y es considerado como una garantía de resguardo del valor de los mismos.

La inversión en bienes raíces se erige como el baluarte de la defensa del ahorro.

Pero no sólo son fines de protección del valor del capital lo que canaliza hacia los inmuebles un importante flujo de dinero, también la ganancia de capital producto de la participación en distintos negocios inmobiliarios.

Así, más allá de cuál sea la opción a elegir en función del perfil propio de cada inversor, quienes desean invertir se preguntaran: ¿Cuales son las diferentes modalidades para volcar los ahorros con el tan ansiado respaldo en ladrillos?. ¿Qué rentabilidad es posible obtener al invertir en Real Estate?

INTRODUCCIÓN GENERAL:

CARACTERÍSTICAS DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA:

La inversión inmobiliaria presenta características diferenciales a otro tipo de opciones que la hacen singular y que todo inversor debe apreciar para evaluar cada caso en forma particular. En general, demanda montos o sumas de dinero elevadas, que fluctúan según la opción.

Por otro lado, requieren la inmovilidad del capital invertido por un plazo determinado, que suele, también, ser más prolongado en las inversiones directas.

A su vez cuando se trata de inversiones inmobiliarias directas, la realización del activo demanda un período de tiempo determinado para a su comercialización, el cual es variable según las condiciones del mercado y el tipo de bien, pero nunca inmediato, al día.

Estas características citadas de plazo de exposición prolongado de la inversión y de un tiempo requerido para la salida del negocio, le confieren a las inversiones inmobiliarias directas una cualidad de iliquidez de un grado mucho mayor que las de opciones financieras o bursátiles.

Otra característica a considerar son los costos de entrada y salida de la inversión. En la opción inmobiliaria, no deben ser dejados de lado ya que es habitual el pago de comisiones, sellados de contratos, gastos notariales, honorarios e impuestos, que según el caso incrementan entre un 6 y un 10 % los costos directos de ingreso al negocio.

Así, como vemos, la seguridad y el bajo riesgo de la inversión inmobiliaria, presenta como contrapartida su mayor iliquidez y sus altas barreras de entrada y salida, que deben ser siempre cuidadosamente analizadas en función del plazo y exposición de la inversión.

No obstante, como veremos y en función de la cada vez mayor participación de opciones financieras en el negocio inmobiliario, este tradicional concepto de iliquidez está quedando cada vez más reservado sólo para la inversión inmobiliaria con fines de renta fija o de resguardo de capital.

La inversión en inmuebles no se reduce a la compra de un bien raíz con fines, por ejemplo, de alquilarlo y así obtener una renta. Si bien esta es una de las alternativas usuales, no se agota en ello. Existen, como veremos una amplia variedad de formas para canalizar ahorros y excedentes de rentas habituales hacia el rubro inmobiliario. Cada una de ellas por supuesto, con características propias de montos, plazos, rentabilidades, nivel de seguridad y grado de liquidez.

En principio podría dividirse a la inversión inmobiliaria en directa e indirecta.

La inversión inmobiliaria directa, comprende a todas aquellas inversiones destinadas a obtener una renta fija, a comprar y revender aprovechando cuestiones de oportunidad y aquella volcada al desarrollo y construcción de proyectos o emprendimientos para ser volcados oportunamente al mercado.

La inversión inmobiliaria indirecta es aquella en la cual el inversor coloca sus ahorros en un título o letra garantizados por inmuebles o por la gestión de una cartera de inmuebles o de créditos hipotecarios. Las opciones o suscripciones a fideicomisos de desarrollo en los cuales esté permitida la cesión de derechos durante el transcurso del contrato y antes de la finalización del objeto del mismo, también ameritan ser consideradas como una opción indirecta.

Introducidos a esta bifurcación posible que puede darse al ahorro en la opción inmobiliaria veamos concretamente cuales son las opciones más habituales de inversión.

LA INVERSIÓN INMOBILIARIA DIRECTA:

- Inversión en renta fija:

La inversión en inmuebles con vista a obtener una renta fija es la que habitualmente realiza un inversor comprando una propiedad o una parte de ella con fines de volcarla al mercado de alquiler y obtener así un ingreso mensual. Este tipo de modalidad, demanda el análisis en conjunto, como mínimo, los siguientes factores:

1) Precio de compraventa

2) Valor de alquiler mensual

3) Gastos indirectos inherentes a la compraventa

4) Gastos de mantenimiento, impuestos y expensas.

5) Períodos de vacancia habitual del mercado.

6) Información general del mercado y perspectivas de evolución de valor

A partir del conocimiento de estos datos, el potencial inversor debe analizar cuál será el beneficio que obtendrá por los alquileres futuros de la compra del inmueble y que valor más probable obtendrá residualmente al venderla luego de un período determinado. Para este análisis lo habitual es recurrir a herramientas de cálculo financiero, consistentes en proyectar flujos de fondos para distintos plazos de tiempo, en base a distintas tasas de rentabilidad. Los flujos de fondos deberán contener tanto ingresos (alquileres a cobrar y venta del inmueble al final del período analizado) como egresos (gastos de compraventa, impuestos, gastos de mantenimiento, costo de compra del inmueble).

La rentabilidad neta, dependiendo del tipo de propiedad y situación particular de mercado suele ser alrededor de 2 puntos porcentuales inferior a la rentabilidad bruta para el caso de departamentos. Es importante tener en cuenta no sólo el ingreso que me generará la propiedad por los alquileres, sinó el potencial de apreciación en su valor a lo largo del tiempo; un inversor inteligente debería sumar el porcentaje anual de rentabilidad aportado por los alquileres, más el porcentaje anual que me aporta la revalorización del inmueble, siempre en el caso en que actuemos en un mercado inmobiliario dinámico y con subidas de valor.

- Inversión especulativa:

”La cuestión es que alguien en algún lugar tiene un incentivo económico para asumir el riesgo de fluctuaciones del precio” Paul Samuelson

Así, la acción especulativa está sustentada por la expectativa de obtención de un mayor precio en el futuro de un bien determinado.

En el mercado inmobiliario como en todo mercado, existen situaciones y casos particulares en los cuales un bien puede ser adquirido a precios inferiores a los medios de mercado. También en ciclos particulares de mercado es posible obtener una revalorización por el sólo transcurso del tiempo que media entre la compra y la venta posterior del inmueble. Existen circunstancias determinadas en las cuales un propietario puede verse necesitado a desprenderse de un inmueble por un precio menor en función de hacerlo en forma muy rápida o con condiciones que puedan resultar oportunas para él, lo cual brinda una oportunidad también para el comprador al poder obtener un mejor precio al no sufrir con las condicionantes de quien se desprende del inmueble.

En los últimos tiempos abunda la comercialización de unidades de departamentos en construcción por el sistema de preventa. Mediante esta modalidad, el inversor incursiona en la compra de una cuotaparte de una o más unidades al inicio de la obra e incluso en forma previa al comienzo de los trabajos de construcción, o durante el transcurso de los trabajos de construcción, a un valor inferior al que se estima luego se logrará al encontrarse avanzada o concluida la edificación.

No obstante, existe también la posibilidad de la reventa en una etapa previa a la conclusión obteniendo también un aceptable beneficio. En términos generales de punta a punta y dependiendo, de la escala y tipo de edificio la rentabilidad de la inversión en unidades en pozo se encuentra en el orden del 30 %.

- Inversión en desarrollos constructivos:

En esta modalidad el inversor juega desde el inicio una suerte mucho más atada al proyecto desde que comienza el negocio.

El interesado puede participar ya sea en forma individual o ingresando en pequeñas sociedades con el fin determinado de llevar adelante obras de menor escala o bien en proyectos que pueden involucrar la participación de gran cantidad de inversores en función de la magnitud del proyecto a materializar.

Dentro de los proyectos de menor escala suelen encontrarse aquellos que involucran la construcción de una vivienda unifamiliar y emprendimientos como dúplex o construcción de varias unidades sobre un solo terreno. En estos casos no es inusual obtener beneficios del orden del 30 % del capital invertido (de punta a punta).

Los de escala superior, pueden comprender desde la construcción de edificios para vivienda, u otros usos hasta desarrollos de barrios privados, oficinas, hoteles, etc.

La inversión inmobiliaria en proyectos de mayor envergadura requiere un estudio particularizado de cada emprendimiento, pero en general ofrecen tasas de rentabilidad no inferiores al 12 % anual.

- La inversión en refacción:

La escala inferior de la modalidad de inversión en desarrollos es aquella en la cual se incursiona adquiriendo un inmueble en mal estado de mantenimiento o apto para su cambio de uso para luego de introducirle las mejoras necesarias sacarlo nuevamente a la venta al mercado a un precio superior al total invertido. Resulta sumamente sensible a la rentabilidad en este tipo de proyectos, el precio de compra en que se obtenga el inmueble, los gastos necesarios para remodelarlo y el valor final de mercado admisible a obtener una vez refaccionado.

De la refacción de unidades de departamento y su posterior venta no resulta inusual obtener rentabilidades del 30 % entre la entrada y salida del negocio, mediando entre ambas un plazo no mayor a 6 meses. Sólo se trata de encontrar la unidad adecuada y contar con la creatividad necesaria para obtener con la menor inversión en obra el máximo aprovechamiento y la mejor adecuación de los espacios del mismo.

LA INVERSIÓN INMOBILIARIA INDIRECTA:

Aquí la inversión toma un grado de involucramiento muy reducido por parte del inversor en la suerte del proyecto, ya que sólo se reduce a la compra de acciones, títulos o letras que ofrecerán una rentabilidad atada a la gestión de una empresa o cartera de activos inmobiliarios o de préstamos hipotecarios o de acciones de empresas ligadas al sector inmobiliario y constructivo.

En el mundo esta opción se encuentra ampliamente difundida, los inversores dentro de su cartera de opciones financieras incluyen acciones, bonos o participación en fondos de inversión relacionados con empresas inmobiliarias o respaldados en inmuebles.

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